De nos jours, trouver un logement est souvent si difficile que nous sommes prêts à bien des concessions lorsqu’une maigre chance nous sourit. Les bailleurs s’en trouvent naturellement en position privilégiée et imposent plus facilement leurs conditions. Toutefois, ce pouvoir n’est pas sans contrepoids.

Situations de loyer abusif

Un loyer est abusif s’il représente un rendement excessif ou résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré. La détermination est faite au cas par cas et dépend de la situation concrète. Ainsi, un loyer ne serait en principe pas abusif s’il :

• se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier
• est justifié par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur
• n’excède pas les limites recommandées dans les contrats-cadres
• etc.

La contestation du loyer abusif peut intervenir à différents moments : à la signature du bail, en cas de hausse de loyer et parfois en cours normal de contrat.

Contester le loyer initial

Après la signature du bail, le locataire peut contester le loyer initial s’il l’estime abusif et lorsque :

• il a été contraint de signer le bail par nécessité personnelle ou familiale (naissance d’un enfant, nécessité professionnelle, divorce, etc.) ou en raison de la situation sur le marché local (pénurie de logement) ; ou bien
• le loyer a été sensiblement augmenté comparé à celui payé par le précédent locataire (en principe, une augmentation de plus de 10% suffit si elle n’est pas accompagnée de travaux d’amélioration).

Pour cela, il doit s’adresser à l’autorité de conciliation dans les trente jours dès la mise à disposition des locaux.

Contester l’augmentation de loyer

Contester le loyer devenu abusif

Il se peut que, par la suite de certains changements, le logement commence à procurer un rendement excessif au bailleur. Le locataire peut alors demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation. Il s’agit de changements entrainant une notable modification des bases de calcul, tels que :

• baisse du taux hypothécaire (une baisse d’un quart suffit)
• diminution des charges courantes de l’immeuble
• diminution des prestation

La demande de diminution doit être adressée par écrit au bailleur qui a un délai de 30 jours pour y répondre. Si la demande n’est pas satisfaite, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.

Exceptions

Enfin, la protection légale contre les loyers abusifs ne s’applique pas en cas de :

• location d’appartements de vacances loués pour une courte durée (jusqu’à trois mois)
• baux d’appartements et de maisons familiales de luxe de six pièces ou plus

Conclusion

S’opposer à un loyer abusif est un véritable droit réservé au locataire. En l’invoquant, vous n’avez pas lieu de craindre d’être expulsé en guise de représailles : au contraire, cela permettrait d’affermir votre situation juridique vis-à-vis du bailleur.

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